Optional sale and leaseback
住宅ローンのお支払いに困ったら
住宅ローンにお困りですか？まずは、状況を把握しましょう。
・もう何ヶ月お支払いをしていませんか？
・銀行の担当者は来られましたか？
・銀行から督促状は届いていますか？
・裁判所から特別送達が届きましたか？
以上のご質問は、程度の軽い順からお聞きしております。住宅ローンのお支払いができなくなった場合、あなたが選べる選択肢がいくつかあります。しかしながら、状況が悪化すればするほど選択肢はなくなります。
ここで、対処の方法を列記しましょう。
①リスケジュール
②個人再生（個人民事再生）
③任意売却
④リースバック
以上４つの対処の方法があり、先ほども述べた通り、状況が良ければ選択肢があり、状況が悪化すれば選べなくなります。
住宅ローンがお支払いできなくなった場合の銀行の処理の流れ
お支払いが滞る
銀行の担当者の訪問
銀行の督促状が届く
裁判所から特別送達が届く
執行官の調査がかかる
競売にかかる
以上のような流れになり、最終的には競売による売却がなされ、現在の住宅にお住まいできなくなります。
１.銀行担当者の訪問
ここで、彼らはリスケジュールを進めてくると思います。
リスケジュールはとてもいいことで、悪いことではありません。
ただし、リスケジュールは通常１回しか受け付けてもらえないので、十分に現在の生活（収入、生活費など）を考えて、安易にリスケジュールをしてはいけません。
住宅ローンのお支払いが滞ってしまった理由はいろいろとあると思います。
職を失ってしまった。給料が大幅にカットされてしまった。不意な出費が続いてしまった。などいろんなご事情があることはお察しできます。
しかし、銀行はお支払いが滞ったら理由はともあれ、回収を考えます。その一つがリスケジュールです。
ここで一番よくないことは、住宅ローンを返済するために高利なお金を借りることです。サラ金、クレジットカードのキャッシングなど、これらの高利のお金で住宅ローンを返済することは本末転倒です。
せっかく、低利の金利で多額のお金を借りられたのに、それを高利のお金で返済することは絶対にやめましょう。ただ、お支払いが滞った時点で、銀行は個人信用情報機関に登録する場合があるので、クレジットカードが使えなくなったり、サラ金の審査が通らない場合があります。
リスケジュールをするためには、まず収入の確保と確認。リストラされたら、できるだけ早く新しい職に就けるよう努力することが大事です。
安定した収入がなければ、リスケジュールは絵に描いた餅になってしまいます。あとでご説明する個人再生なども使えませんので、なんとか早く職に就くことが先決となります。
次に、支出の確認です。生活の中で無駄な支出がないか徹底的に調べ、何が削減できるのか何が削減できないかを見定めます。
本来ならば、家計のバランスシートと損益計算書を作ることが望ましいのですが、これはファイナンシャルプランナーにご相談ください。
弊社ではファイナンシャルプランナー有資格者がいますので、無料でご相談を受け溜まります。
さて、収入と支出がある程度決まりましたら、いくらなら住宅ローンが返済できるのか、どのようにリスケジュールを組んだら、無理なく返済できるのかを銀行の担当者とご相談ください。
このようにリスケジュールのメリットは、住んでいる住宅を手放すことなく、返済を続けていけることです。デメリットはほぼありません。お支払いする利息がリスケジュールで期間が伸びた分だけ多くなることです。銀行によっては金利が上昇する可能性もあります。
２.銀行から督促状が届く
ここの段階では、リスケジュールと個人再生の可能性は小さくなります。
ただし、銀行の担当者の訪問と前後する場合もあり、リスケジュールの相談にのってもらえることもあります。
この段階から競売までの流れは速くなりますので、お気をつけてください。
３.裁判所から特別送達が届く
この段階では、すでに抵当権の実行の申し立てが始まりました。
お住まいの住宅の登記簿を確認すると、甲区（所有権にかかる権利）に競売開始決定の項目が登記されます。
このあと、執行官の調査と並行して、終期公告が執行裁判所（東京では目黒区にあります）で開示（公告）。正式名称は配当要求終期の公告といいます。
配当要求終期の公告とは、の物件目録を公告し、競売申立債権者以外にも債権がある債権者に対し、執行裁判所に債権を有する旨を申し出るという制度です。
執行裁判所は、競売の申立が行われた際には、配当要求の終期を定め公告をすることが義務付けられています。
このあたりで、終期広告を見た不動産業者が任意売却（通称：任売（にんばい））を勧めに訪問するかもしれません。中にはあまりよろしくない業者もいますので、よく気を付けてください。
この時点では、リスケジュールも個人再生も利用できません。どうしても今お住まいの住宅に住み続けたいなら、リースバック。この状況下での最善手を選ぶなら、任意売却という選択肢になります。
４.執行官の調査が入る
裁判所から執行官の調査が入ります。この調査は拒否できませんし、たとえ留守にしていても、鍵屋を連れてきて鍵を開けて調査に入ります。調査はだいたい３０分から１時間程度ですむようです。
最近はプライバシー保護を鑑み、写さないでほしいという場所は写さないようにはしているようです。
この調査が終わると執行官はいわゆる三点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）を作成します。
５.競売にかかる
競売にかかると、執行裁判所で三点セットの閲覧が可能になります。これは、ネットでも閲覧できます。（http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/）
閲覧開始時期が決まると同時に入札期間、開札日、売却決定日が決まります。
さて、リースバックと任意売却はいつまでなら可能なのでしょうか。
リースバックと任意売却は競売を取り下げなければなりません。競売の取下げは開札日の前日までとなっております。制度上では売却代金が納付されるまでとなっておりますが、その場合には最高価額の買受人と次順位の買受人の同意が必要で、実務的には不可能ですので、開札日の前日が取下げの期限と考えるのが適当です。
任意売却とは
任意売却は競売となった物件を債権者（金融機関等）の承諾を得て、債務者（といっても債務者が委託した不動産業者）が購入者を探してきて、債権者の承諾を得た金額以上で売却することをいいます。
今まで解説してきた競売とどのように違うのでしょうか。
競売の場合は評価人（不動産鑑定士）の評価の基、売却基準価額と買受可能価額が定められます。売却基準価額は市場価額（評価人の評価）の７割に設定されています。大概は債務額（住宅ローン残高）よりも低く、競売で売却されたとしても債権者に対しての債務が残る場合が多いのです。
任意売却の場合は、債権者の承諾を得た金額で売りに出されます。競売で売却基準価額が出てから承諾金額を考えるという債権者（金融機関等）もいて、時間的に厳しい状況もあります。
任意売却のメリットとは
①.近隣に競売であることを知られることが少ない。
任意売却の場合は一般の不動産売却と同様に販売活動を行います。従って、近隣には住宅ローンを滞納したことをしられないで、売却できる場合があります。競売の場合は、執行裁判所で閲覧ができたり、ネット上でも閲覧できるので近隣に知られる場合があります。また、競売の場合は買おうとする不動産業者や個人が近隣に聞き込みをしたり、マンションの場合管理人さんに聞き込みをする場合があり、近隣に知られる可能性はとても大きいと考えます。
②.市場価額に近い金額で売れる可能性がある。
任意売却の場合は一般の不動産売却と同じ方法で販売活動をするため、競売で競り落とされるより高額で売却できる可能性があります。
そうなりますと、当然に債務額もその分減り、その後の返済が楽になります。
一般の不動産売買と同様なので、購入希望者は内見（内覧）ができ、納得してご購入できるので、市場価額と変わらない金額で取引できますが、競売の場合内見（内覧）ができませんので、その分を市場価額から差し引いて入札されるので、必然的に市場価額より安くなってしまう可能性があります。
③.持ち出しのお金がほとんどない。
任意売却の場合も通常の不動産取引のように、不動産会社への仲介手数料を支払わなければなりません。しかし、売却金額の中から仲介手数料を差し引くことが認められているので、持ち出しはありません。
④.残った債務は分割払いができる。
前述した市場価額に近い金額で任意売却できたとしても、債務が残る場合があります。
そうなると、二択の選択ができます。ひとつは自己破産をすること。もうひとつは分割払いで支払っていくこと。
債務者（金融機関等）は任意売却で売却したという事実があり、残りの債務については親切に分割払いに対応していただける場合があります。この場合、月額で5,000円から数万円の間でご相談にのっていただける場合があります。
競売の場合は、一括払いで請求されるので、自己破産しか選択肢がありません。後述しますが、再度住宅ローンを組む場合自己破産は大きなマイナスですので、できることなら避けたいものです。
⑤.そのまま住み続けられる可能性もあります。
競売の場合は、立ち退きをしなければ強制執行という形で立ち退かされてしまいます。
しかし、任意売却の場合は親族や近しい方に買っていただき、その代金を分割で支払うという形で今のまま住み続けられることができます。また、リースバックという形で投資家の方に購入していただいて、賃料を支払うという形で今のまま住み続けられることもできます。
一度住宅ローンで失敗したからといっても、二度と住宅ローンが組めないということはありません。きちんと制度を活用すれば、また住宅ローンがご自身で組める可能性もあります。ご自身がお年を召されて難しいという場合でも、お子様が住宅ローンを組めるという可能性もあります。希望を捨てずに弊社ご相談いただけますと、必ず活路が見いだせると思います。
前述では自己破産は大きなマイナスと書きましたが、確かに大きなマイナスですが手段はないことありませんので、弊社にご相談いただければと思います。
再度住宅ローンが組めるとなると、リースバックをしていてもまた買い戻せる可能性もあります。
リースバックとは
リースバックは投資家の方に任意売却でお住まいの住宅を購入していただき、家賃として毎月賃料を支払う形で、現在のお住まいに住み続けることができます。
近隣にも売却の事実を知られることもなく、リースバックを行うことができますので、平穏無事にそのままお住み続けることができます。
その後、再度住宅ローンが組むことができるとなれば、再度買い戻すこともできますし、そのまま賃貸という形で住み続けることができます。
このように臨機応変に選択できるということは、長い人生のシーンで持ち家にこだわる必要性がないと感じることもあるでしょうし、人生のステージが変わり子どもたちが独立して、今の住宅では広すぎるという変化が訪れるかもしれません。
リースバック方式で住み続けていると、このように臨機応変に対応が可能で大きなメリットといえると思います。人生のピンチをチャンスに変える。それがリースバックだと考えております。